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毁约的代价

2016年素里一对夫妇打算卖房换屋子,但由于准买家在最后一刻毁约,导致交易无法完成。房主只好将房子重新挂牌出售,但当时恰好省府推出外国买家税政策,房价比之前低了一大截。房主将之前毁约的买家告上法庭,要求对方赔偿自己的损失。最近法院做出判决,规定买家必须向房主赔偿成交差价、水电杂费等超过36万元,这个数额是合同定金的6倍。 

买家最后一刻毁约,屋主马上上诉

根据CBC的报道,涉案房产是素里市Newton社区的一座平房,地址是14368 66th Avenue。房主最初是素里居民Eric Albrechtsen和Cecilia Albrechtsen夫妇。 

2016年,两人打算将这座房子卖掉,然后用卖房的钱买套公寓。不久,Jarnail Panaich就提出购房意向。当年5月,双方签订了购房合同,房屋售价126万加元,买家支付定金6万加元,双方约定2016年9月1日完成交易。

合同还规定,在这宗交易中,时间是个非常重要的因素;如果买家不支付剩余房款,不仅定金要归于卖家,还要赔偿卖家因此遭受的其他损失。

然而到了本该交割房产的2016年9月1日,买家却毁约了。

法庭文件没有交待交易为何没有完成,买家律师也不愿说明理由。但去年夏天,大温楼市产生了巨大的变动。2016年8月初,BC省政府推出15%外国买家税政策,对许多交易造成影响,房价随后也出现大幅下跌。

9月2日,也即买家毁约的次日,卖家就对买家提起了诉讼,向买家追讨订金以外的赔偿,包括因放弃交易而造成的成交差价。 

受外国买家税影响,5个月后降价28%售出

与此同时,他们将房屋再次挂牌出售,并聘请了新的经纪人John Massullo。Massullo就职于Home Team RealEstate Group地产公司,是大温地区业绩前10%的经纪。

Massullo调研后对房主夫妇说,市场发生了巨变,此时不可能再有5月份那样的高价了。

之后的几个月里,房主夫妇听从经纪建议,把挂牌价下调至115万元,但所接到的最高出价只有93万元,业主决定不卖。但是楼市气氛持续转淡,业主多次减价,最后在今年2月以91万元把房屋售出,比2015年之前售房合同中的价格低了28%。

地产经纪Massullo说:“这个价格比预期价格低了很多,但大温楼市近来一直很低迷。”

外国买家税的影响程度到底有多大,很难准确估量。虽然此案中的房子价格下跌了28%,但大温地区的房价跌幅并没有2

房主夫妇提起诉讼以后,买家Panaich并没有及时应诉,甚至没有出席该案最初的聆讯。法官对案子做了缺席判决。

法官判买家负担交易差价和维护费,共赔偿36

2017年6月29日,BC省最高法院对原告的损失进行了估算。法官裁决,被告毁约行为给原告造成的损失数额,是双方2016年5月合同规定的房屋售价与之后房主真正售出时房价的差额,加上买家在交割日至房屋再次售出日之间因房屋产生的维护费用。法官指出,房屋业主为了尽快把房屋出售,过去几个月花费大量维修费保持房屋的状况良好,买家也需要承担这方面的责任。

2016年5月合同规定的房屋售价与之后房主真正售出时房价的差额是35万加元。买家毁约以后,卖家另外支付的维护费用包括地税、水电费、电话费等,共计9992加元。两项合计,买家Panaich需向卖家Albrechtsen夫妇支付的损害赔偿是36万加元。扣除之前已付的6万元订金,他还欠卖家30万元。 

由于买家在法官作出裁决前几日才聘请到律师,未能赶及答辩,因此他的代表律师已向法庭申请延迟裁决。 

法官在裁决时表明,由于买方很迟才找得代表律师,他在准备宣读判辞当天才接到其申请延迟裁决申请,故没能批准延迟裁决,但为公平起见,仍接纳其提出申辩的请求。 

买方毁约卖方有权追究买家可事先订明“买卖条件”

据《明报》报道,温哥华法律公证人任立三在分析此案时指出,若买卖双方使用由地产局所提供的合约范本,在条款上已清楚写明﹕如果交易破裂,订金将归卖方所有,但卖方还有进一步追究的权利。因此,业主追讨成交差额的情况是有可能发生的。 

任立三表示,交易告吹后,通常会出现三种情况:第一是业主没收订金了事;第二是追究订金以外的责任;第三则是业主寻求法院颁令强制完成交易。 

任立三建议还未拿定主意的买家,可以在买卖合约上订明“买卖条件”,例如等候银行贷款审批,甚至要家人看过房屋后觉得满意后才可确定,以保障自己权益。 

但是在楼市兴旺的时候,买方若设立太多买卖条件,很容易会令业主却步,改而选择与提出较少条件、甚至没有条件的买家进行交易。 

根据统计数据,每100宗交易破裂的买卖中,通常只有4宗会诉诸于法庭,其余一般都会私下解决,例如买方主动提出除了让对方没收订金外,再给卖方多一点的金钱赔偿等。 

熟知地产法的大温专业律师陈本玲也表示,如果有买家因特殊原因需要毁约,应立即聘请专业律师与卖方商议和解,尽早地与对方签约了结,避免因对方以后追责而遭受更大损失。