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外国买家购房要点

(一)产权查询主要内容:  

1. 拥有人资料:有多少人共有这份产业? 需注意offer上卖家姓名必须与此相符合,若为多人共有,所有共有人都必须在offer上签名,缺一不可。一般二人以上的多人共同拥有物业有两种:Tenancy in Common为有些是因资金不够充裕而合买,或因分摊风险而合买,或合资成立购屋基金而合买。另一种为夫妻联名或子女父母联名的JointTenancy,是不可分割的,直到一方死亡时,物业自然由另一方继承。

2. 法定标示:包括地号( P.I.D.), 法定描述及地址,这三项是产权查询的关键。

3. 抵押设定:若屋主有房屋贷款,在产权查询时会出现贷款银行及贷款号码,律师于交易时,优先还清贷款,方将余额付给卖家。 
4. 通行权(Statutory Right-of-Way):最常见的有如煤气或电力公司拥有通行权进入您的土地内工作或做维修。买房子时可查清楚通行权可通行的正确位置。

5. 地役权(Easement):与通行权类似,但范围较广,就是认可让人使用或经过您的部份土地,例如共享车道等,或新公路将经过、或有人必须经过房屋的土地内再进入他自己的土地等。地役权往往会降低建屋容积率,甚至影响房价。

6. 契约/合同(Covenant):范围更广,包含各种契约文件,大多是已过时效的文件,但一直未申请注销,这些文件仍会一直伴随着所有权,需查清之前屋主曾与相关单位签立的所有合同。

7. 假扣押/诉讼:例如建筑商未能取回其建筑贷款,建筑商会透过法院申请假扣押; 当产权登记时遇到假扣押的情况,卖家必须先行解除方可过户。 8. 证照:有些屋主为防房屋被盗卖, 会到土地局领取权状,一旦房子要再过户,必须先交回权状方可。

(二)外国人在加拿大买房的程序

基本过程是看房、谈判以及签署买卖房产合同、缴纳订金、过户。如果本人不在温哥华,也可以通过邮件、传真等方式签合同。

在温哥华,从看好房子,到交房,最快也要半个月的时间。一般情况下,需要20-30天,当然2个月,甚至更长的时间也行。如果买房人,看好房子,等不到交房就要离开温哥华,可以在离开前1). 找律师做特别的安排,或 2). 找一个受托人,签署委托协议。受托人即可代委托人办理房子的交接事宜,如交定金,办理贷款事宜、拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。

(三)外国人在加拿大买房的贷款事宜

总地说来,外国人和本地居民在贷款方面,没有差别。成功取得银行贷款都需要:

1. 要有银行账户。开设账户的目的是为了能够按时偿还贷款。开户时,开户人必须亲自来到温哥华。加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处,可以帮助开户,但这种账户通常需要在加拿大境内激活,才可以用于支付。

2. 不能在加拿大有不良信用记录。

3. 首付比例:一般情况下,只要支付35%的首付款,都能拿到银行贷款。贷款额很大,首付比例会高一些。

(四)外国人在温哥华买房的所有支出

1. 房款;

2. 新房的GST:税率为房价的5%;

3. 过户税PTT(物业转让税):旧房新房都有。按1% - 2% - 3%阶梯式计算,20万以下按照1%征税,20万-200万部分按照2%征收,超过200万部分按照3%征收。从2016年8月2日起,外国人在温哥华买房产要额外征收15%的PTT。

4. 验屋费:$300-$600;

5. 律师费:$800-$1000;

6. 测量费或产权保险:$300左右;

(五)外国人在加拿大租金收入如何纳税

外国人在加拿大租金收入纳税的原则和本地居民一样:按租金收入纳税。外国人在加拿大租金收入纳税的程序有所不同,原因是税务局怕外国人跑掉了,欠税不交。

粗略地说:

租金收入 = 租金 – 地税 – 贷款利息 – 城市垃圾费、水费 – 维修费用 – 水电费(如果出租包水电)– 出租管理费用。

按税法规定,外国人租金的25%要扣压给税局,等年终报税时结算,多退少补。由于现在的租金收入并不很高,扣压25%的租金,对外国人很不划算。幸运地是,如果外国人委托加拿大人管理租金收入和报税,那么就不用扣押这25%,而是可以像本地居民一样了,按正常纳税程序,年终报税就成。

(六)外国人在加拿大卖房的税务问题

外国人在加拿大租金收入纳税的原则和本地居民一样:按增值多少纳税。

外国人在加拿大卖房时,比本地居民多了一个叫做"清税证书(Clearance Certificate)"的手续, 原因是税务局怕外国人卖完房跑掉,欠税不交。

办理清税证书,外国人卖家要先填写"清税证书申请表(T2062)",会同相关的支持文件一起寄到税局,税局审理后,发放清税证书。

经纪的一般做法:写合同的时把常见的条款都写上,对特殊情况另加条款,再和买家讨论,是不是还有其它特别的需要。有时候,买家提出来的要求比较少见,就查经纪手册,或者自己撰写,很个别情况下,要请律师帮忙撰写。 

清税证书可以最早在成交前的25天申请,最晚在成交后一个月内申请。过期不申请者,会被罚款。

成交时,如果律师已经收到税局发放的清税证书,则直接扣下税款,余下的售房款交给卖家;如果没有收到清税证书,则扣下售房款的25%当作保证金,待收到清税证书,扣除税款,余下部分交还卖家;如果卖家没有申请清税证书,律师会将此保证金交给税务局 ,再由卖家年终报税时结清。

有些国家与加拿大有双边税务协定,而这些协定可能使卖家免去或降低在加拿大的税务。因此,卖家应咨询专业人士及有关国家的政府机构,以确保得到最大的利益。

(七)外国人温哥华买房额外加税15%

在卑诗省,目前房地产转让税的税率按照交易时房地产的公平市场价计算,对第一个20万加元的部分,税率为1%,20万至200万加元之间的部分,税率为2%,超过200万加元的部分,税率为3%。

从2016年8月2日起,外国人在温哥华买房产要额外征收15%的房地产转让税(Property Transfer Tax, PTT)。