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如何为房屋准确估价

如果你正在买卖房屋,可以考虑用最主流的同类房屋比较估价(comparables)来为物业估价。

同类房屋被视为房屋估价的最好的参照物,控制一些变量,进而比较最近卖出的附近物业的房价、房龄、面积和建筑面积。

同类房屋比较估价

比较市场分析法, 简称CMA法(Comparable Market Analysis),是指买家可以通过比较近期市场上(特别是在过去3个月中)跟有意购买的物业情况类似并已经成交的房屋价格来估算大体价值范围。

控制变量

尽可能控制变量,选择风格、施工、房龄、建筑面积、卧室和浴室的数量、房间总数、便利设施、占地面积等相似的房屋。

如果你要为西海岸风格的房屋估价,那么理想的比照物是房龄及面积与之相似的同风格的房屋。如果是公寓,就选择相近房龄、面积的公寓。两个房屋间具有的相似点越多越好。选择3到5个同类物业,来确定估价范围。

查询地理位置

尽量选择附近的同类房,范围最好在半英里内。但也有一些例外,如果选择的同类房坐落在视野良好的高处,或者接近公路主干线或高速公路,那么就不适宜选择距离目标房一个或两个街区的房子进行比对。同样,社区边界并不总是整齐划一的,属于同一市场、一英里以外的同类房,即使远一些也可能是理想的参照。

同时,选择的房屋应与同期建筑的房屋对比,因为这些房子往往是在某一特定时间同一开发商建造的。

确认成交时间

大多数刚出售的物业对房屋买卖影响最大,不活跃的市场除外。3个月内刚卖出的房屋是理想的参照物。在某些情况下,根据市场和房屋的特殊性,两年前的交易仍可参照。一些评估员和地产专业人员在比对时会参考房屋的过往交易及验屋情况。

比对每平方英尺的价格

每平方英尺价格是一种历史悠久的房地产估价参考。然而它不能完全体现房屋的价值,你还应该注意房屋测量方法,比如建筑面积是否包括车库及其他有产权的独立建筑物。

如何获取信息

1. 房产中介

地产经纪可对房子进行检查,和邻居、其他经纪交换意见来获得估价的信息。房产中介对本地市场知根知底,他们可以查询MLS系统的数据,显示区域内其它的房子卖掉所需要的时间,以及挂牌价与最后的成交价之间的差价。

2. 房屋评估师

你还可以雇一位专业房屋评估师。虽然价格贵一些,但是作为加拿大政府授权的专业房屋评估师,他们可以为你提供专业、中立的专业评估,他们也是银行、律师所、投资人等评估房屋价值的最佳选择。你可以在以下网站找到专业的房屋鉴定师。

3. 数据库

除了价格,如果你还想要关于房屋最新的、详细的评价,你也可以查询银行和房产中介所使用的付费数据库,比如 The Property ValuatorTM。通过这些数据库,你可以查询到这处房产的历史、评价数据、地段房价走势等详细的资料。

注意:政府估价并不体现买卖价值

卑诗省的物业评估由BC Assessment进行,每年一月初会邮寄给业主,准确的用词应该是年物业税收的标定值,这个估价的目的是要决定来年物业的税收数值,不是房地产市场买卖价值的估算。

政府估价的依据为上年度7月1日的市场价格,采用的评估方法主要是销售价格比较法,这一评估法根据五大因素:地理位置、占地面积、居住面积、房产质量、房龄以及重大的改建、加盖,房产估价的85%取决于以上因素。其他影响物业价值的因素包括卫生间的数量、是否有壁炉、地下室是否已装修、车库数量和是否有游泳池等。另外交通状况、是否靠近高尔夫球场、铁路、高压线路以及周边绿地面积大小等也对物业价值都有一定的影响。

之所以在同一天做出估价,是为了避免因估价时间不同造成客观条件不同的不公平现象。次年1月,卑诗省物业估价局会将对房屋的估价以邮件形式发送至每户业主家中的邮箱内。