咨询服务   Contact Us>>

售房后的税务问题


房地产市场永远不缺投资客,特别是像温哥华这样的一线城市。

根据 Real Estate Board 统计,自1977年起温哥华房价一直水涨船高,近十年来涨的更是一发不可收拾,房地产在短时间内被多次转手的情况,也越来越多见。温哥华西区一独立屋在2014年11月以270万成交,在2015年5月被310万转手,于11月以330万的价格又被另一买家收购。并且在地产转卖投资的市场上,不乏本地人和国外投资者。

温哥华楼市的火热情况不仅成为万众瞩目的焦点,更引来了加拿大税务局 CRA 的关注。税务局去年四月对41家地产买卖进行审计并追讨回100万的税款,目前还在追查128宗地产交易,还有更多的人会面临更高的税单。

知名税务专家Jamie Golombek称,炒房收入不应该视为“资本升值”(Capital Gain), 而应该视为“营业收入”(Business Income)而征税。 两者的差别是资本升值收入的50%为应税收入,而营业收入100%为应税收入。虽然加拿大税法并没有详细的收益区分标准,可税务法官可以以物业性质,持有时间长短,交易频率和交易数量,是否对物业有装修,和购买该物业时的用途和目的等判定。若法庭认定纳税人主要目的为短期投资收益等,纳税人则应该按“营业收入”100%申报应税收入并纳税。

根据加拿大现行纳税法,所有非自住房的交易都要交税且默认为资本升值税,今天我们就来给大家介绍一下资本升值税。

什么是资本升值税?

资本升值税叫 Capital Gain Tax,是个人所得税的一部分。凡变卖动产或不动产之所得,都必须要申报,若亏损,可等来年与新的所得相抵消。自住房出售是免资本升值税之说,指的是房屋在你居住那些年里增值的是免税的,而不是说只要住在那里就免税。比如我去年住在我的房屋 A 里,A 在去年的增值就免税,我今年住在房屋 B 里,房屋 B 今年的增值就免税,房屋 A 还是要交税。

谁需要缴纳资本升值税呢?

根据加拿大税法,缴纳资本升值税是每个加拿大公民,加拿大永久居民,海外投资者需尽的义务。若不报税或逃税,税局可开出罚单令其补税并缴纳罚款。

我卖房后需要缴纳多少资本升值税呢?

您需要计算出房产出售后获得了多少利益,加拿大房产资本升值税的具体算法是:房产出售价格-房产购入价格-各种费用(律师费、土地转让费、地产经纪费等)=房产增值价格。房产增值价格的一半需要交税,约为其价格*25%。

我先自住,后出租,如果要卖的话需要交纳多少资本升值税?

如果在持有期间,你的物业有几年的时间用于自住,也有几年用于完全出租,也就是说虽然你的家庭只有一套房子,但由于只有部分时间用作主要住所,该房在出售时需要申报不是主要住宅期间的资本增值,作为主要住所期间的增值可以按比例减免,减免部分为: 增值部分×(1+指定为主要住宅的年数)/持有物业的总年数。比如说, 20年前你购买了一套房子, 购买价为20万, 假设现在以100万价格出售, 期间出租了11年, 自住了9年, 则增值部分的减免额为:80×(1+9)/20=40万,即需要纳税的资本增值只有40万,换句话说,需要纳税的收入为20万。