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后巷屋的资本增值税问题

为了增加可负担住房,大温各城市都在积极推动增加住房密度方案,如鼓励兴建后巷屋等,但是专家表示,后巷屋一般用于出租,在未来出售时可能无法享受自住房的免税政策,屋主需缴纳资本增值税(the capital gains)。 

温哥华、北温、高贵林和满地宝等城市已经或将允许独立屋业主在自住房内增设两至四个出租套间或后巷屋。这一举措是为了增加出租房数量,一方面让业主通过租金收入支付贷款,一方面帮助更多租户解决住房问题。但是这类自住房屋在出售时就涉及到缴税的问题。 

从2017年起,加拿大税务局(Canada Revenue Agency ,CRA)首次要求业主在出售自住房的时候也要进行申报。 

拥有自住宅且长期居住其中的屋主,出售房屋后,仍可申请自住宅免税。但自住宅屋主应于申报所得税和津贴补助时,填写基本资料,如购屋日期、交易所得及物业描述等等,利用这些信息证明其自住屋可以免征资本增值税。 

不过根据规定,如果自住宅的一部分曾作为出租使用产生租金收入,如后巷屋等,那么业主在出售自住宅时仍需缴付资本增值税。 

根据加拿大税务协会(Canadian Tax Foundation)税务咨询师Grant Thornton的分析,当独立屋作为整个物业出售时,后巷屋部分所获得的收益不能豁免缴纳资本增值税。 

资本增值税主要和物业的价值增长相关联,根据大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver,REBGV)的数据,大温地区典型的独立屋过去十年间价值增长112%,温哥华的独立屋则增值140%。带有后巷屋的地产,市场售价比没有后巷屋的地产大约高15%-20%。 

比如温哥华一栋带有后巷屋和两个其他出租单位的住宅,市场价在360万左右,如果按照税务局的规定,在出售时需要缴纳100万房价部分的资本增值税。BoughtonLaw的税务律师William Cooper说,如果我们假设这个纳税人的应税收入超过20万,需要按照23.85%的税率纳税,那么他出售房产就需缴纳23.85万的资本增值税。

William Cooper指出,自住宅税务豁免政策是加拿大收入税法中的一大漏洞之一,可能已经导致了数十亿元的税收损失。

税务局要求屋主上报主要住所信息,不仅是为了防止海外投机者利用税务豁免政策避税,也是对本国国民进行监督,很多进行房屋转售或者出租物业业主都不具备税务豁免的资格,他们出售主要住宅时并没有上报应纳税的增值信息。也有一些本地屋主不是故意逃税,而是不知道要报税。 

加拿大税务局要求业主上报填写的资料包括:购房日期、出售价值及物业描述等,资料须填写于申报资本收益的T1报税表Schedule 3上。已出售自住宅的屋主若未能提供以上资料,将无法申报税额100%减免。此外,推迟申报也可能须缴罚金给税务局,每月罚金约100加元,但最高不超过8000加元。 

如果屋主并非全年居住于自住宅内,必须填写表格T2091以完成自住宅指定程序,并计算房产出售当年财产获利多少,该表格必须于退税申请时填完。 

被指定为自住宅的房屋须满足一定的条件。如果房子一部分作为主要住宅,而其他部分有实质营利或收入,只要同时符合以下三个条件,便具有自住宅资格:

房屋获利之用途次于主要居住用途;

该物业本身结构没有改变;以及

该房产没有申报过资产减值准备(折旧)。 

比如一栋独立屋有三层,两层业主自住,另外一层用来出租,这样的房屋在转售时可被当成主要住所,豁免缴纳资本增值税。